El 24 de septiembre, el Grupo Evergrande, el segundo mayor promotor inmobiliario de China, emitió una carta que se hizo viral en Internet. En la carta se instaba al gobierno de la provincia de Guangdong, donde se encuentra la sede de la empresa, a apoyar su esfuerzo de reestructuración de activos y destacaba la tremenda crisis financiera a la que se enfrenta.
El tono de la carta era inquietante, e incluso amenazador.
“Si esta ronda de reestructuración de activos de ‘Hengda Real Estate’ [una filial de Evergrande] no puede completarse en el plazo previsto, puede producirse una ruptura de la cadena de capital que provoque el incumplimiento cruzado de Evergrande de sus obligaciones con las instituciones financieras relacionadas y el mercado de bonos, incluidos los bancos, los fideicomisos y los fondos, provocando riesgos financieros sistemáticos”.
La ruptura de la cadena de capital se refiere a la incapacidad de una empresa para pagar sus deudas o su incapacidad para operar normalmente debido a la escasez de capital. El incumplimiento cruzado es un acuerdo de préstamo que pone a un prestatario en mora si éste no cumple con otra obligación. En este caso, si Evergrande incumple con un banco, entonces la existencia de un incumplimiento cruzado pone a Evergrande en mora con otros préstamos tomados de otras instituciones.
“En la actualidad, la empresa coopera con 8.441 empresas tanto en la fase inicial como en la final. El problema de flujo de caja de Evergrande afectará directamente a las operaciones de esas empresas y pondrá a algunas de ellas en riesgo de quiebra, causando graves trastornos a un desarrollo económico estable y saludable”.
“Si el déficit de flujo de caja pone a Evergrande en crisis, afectará directamente a los puestos de trabajo de 3,31 millones de personas. Al mismo tiempo, 2,04 millones de propietarios que han comprado 617.000 casas comerciales (sin terminar) se enfrentan al peligro de que los proyectos de construcción en curso no puedan ser completados y entregados. Esto socavaría seriamente la estabilidad social”.
Aunque la sede de Evergrande respondió inmediatamente llamando a la carta “difamación pura inventada” y prometiendo emprender acciones legales, los mercados bursátiles y de bonos ya respondieron con cambios salvajes.
El 25 de septiembre, el precio de las acciones de Evergrande (SEHK: 3333) en la Bolsa de Valores de Hong Kong (HKSE por sus siglas en inglés) subió de inmediato un 7 por ciento después de una baja apertura por la mañana. Luego se desplomó por la tarde y cerró a 13,78 dólares HK por acción, una caída del 9,46 por ciento. China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd (SEHK: 708), una subsidiaria de Evergrande Group y también cotizada en HKSE, vio caer su precio en un 12,76 por ciento a 16,82 HK [dólares de Hong Kong] por acción.
El mismo día, los precios de los tres bonos corporativos de la compañía que salieron a flote en la Bolsa de Valores de Shanghái (SSE por sus siglas en inglés) se desplomaron más del 20 por ciento. La bolsa tuvo que suspender la negociación de dos de los bonos temporalmente.
S&P Global redujo su perspectiva sobre la calificación crediticia B+ de Evergrande de estable a negativa. S&P dijo: “Creemos que la liquidez de China Evergrande Group se está debilitando en medio del continuo aumento de las obligaciones de deuda a corto plazo y el posible reembolso de una parte de sus inversiones estratégicas internas ‘A-share’ de China”.
Mucha gente lo vio como el momento de Lehman Brothers de China y un posible desencadenante de una crisis financiera generalizada en toda la economía. La transacción de reestructuración de activos mencionada en la carta era cierta, muchos de los datos citados eran exactos y también era cierto que el trato no se concretó.
El ascenso de Evergrande
El crecimiento de Evergrande Group coincidió con el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de China. Establecida en Guangzhou en 1997, se incorporó a las Islas Caimán en 2006, y cotizó en Hong Kong en 2009. En 2010, se convirtió en la mayor empresa inmobiliaria del país en términos de área de ventas. En 2018, Evergrande se convirtió en la empresa inmobiliaria más valiosa del mundo, con un valor de marca de 16.200 millones de dólares estadounidenses. En 2017, la riqueza del fundador de Evergrande, Xu Jiayin, alcanzó los 39.500 millones de dólares y se convirtió en el hombre más rico de China.
Sin embargo, la expansión de la compañía fue de la mano de una acumulación de deuda. El informe anual de Evergrande de 2016 mostró un total de activos de 1,35 billones de yuanes, una deuda total de hasta 1,27 billones de yuanes y activos netos de sólo 80.000 millones de yuanes. La relación deuda-activos llegó al 94 por ciento, y los beneficios antes de impuestos eran sólo de 48.200 millones.
Con un índice de endeudamiento del 94 por ciento, la empresa tiene casi la misma cantidad de deuda que de activos, lo que implica un gran riesgo financiero. La solución del Sr. Xu para mitigar el riesgo ha consistido en recaudar más capital haciendo que la empresa cotice en el mercado de valores de China continental, o en acciones A de valores de Shanghái o Shenzhen.
Muchas empresas inmobiliarias han optado por cotizar en la Bolsa de Valores de Hong Kong y volver al mercado de acciones A después de unos años. La razón detrás de esto es la menor calificación para cotizar en HKSE que en un mercado de acciones A. Por ejemplo, para cotizar en una bolsa de valores de China continental, la empresa tiene que estar en funcionamiento al menos tres años y permanecer rentable durante tres años consecutivos, mientras que HKSE sólo requiere un año de funcionamiento sin un umbral de rentabilidad. Sin embargo, la valoración de la empresa en las bolsas de acciones A suele ser mayor. Muchas empresas inmobiliarias han optado por volver a cotizar en acciones A después de haberse establecido firmemente en Hong Kong.
Desde 2010, el gobierno chino, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, detuvo esencialmente las ofertas públicas iniciales (IPO) de las empresas inmobiliarias. El camino de Evergrande hacia la bolsa de valores del continente es a través de una cotización por la puerta trasera. Una cotización por la puerta trasera también se conoce como una adquisición inversa, una IPO inversa, o una fusión inversa. La empresa que desee cotizar en bolsa adquirirá la mayoría de las acciones de una empresa que cotice en bolsa y que tenga activos insignificantes o poca actividad comercial actual. Utilizando esa empresa pública como un “caparazón”, la empresa privada gana el estatus de cotización en una bolsa de valores. Sin embargo, la empresa privada sólo puede hacer esto con el consentimiento de los accionistas de la empresa que cotiza en bolsa.
Oferta de Shenzhen SEZ
En 2016, Evergrande tenía sus ojos puestos en Shenzhen Special Economic Zone Real Estate & Properties (Shenzhen SEZ), una empresa pública que cotiza en la Bolsa de Valores de Shenzhen (SZSE). Una empresa de propiedad estatal (SOE por sus siglas en inglés), el accionista mayoritario de Shenzhen SEZ es la Comisión de Supervisión y Administración de Activos de propiedad estatal (SASAC) del gobierno municipal de Shenzhen. La SASAC es una entidad gubernamental responsable de la gestión de empresas estatales, incluyendo el nombramiento de altos ejecutivos y la aprobación de cualquier fusión o venta de acciones o activos.
En octubre de 2016, Evergrande llegó a un acuerdo con Shenzhen SEZ. En virtud del plan, Evergrande propuso vender su filial Hengda Real Estate a Shenzhen SEZ a cambio de acciones A, convirtiéndola efectivamente en una cotización de puerta trasera para la unidad, mientras que Evergrande Group se convertirá en el accionista de control de Shenzhen SEZ.
Este es el llamado acuerdo de “reestructuración de activos” mencionado en la carta.
Con la perspectiva de un acuerdo, Evergrande comenzó a recaudar fondos. Entre 2016 y 2017, después de tres rondas de financiación, Evergrande fue capaz de recaudar 130.000 millones de yuanes de capital de más de una docena de inversores estratégicos. A cambio, Evergrande cedió el 36,54 por ciento de las futuras acciones para cuando cotizara en bolsa. Evergrande también prometió un beneficio neto total de 165.000 millones de yuanes entre 2018 y 2020, y prometió distribuir al menos el 68 por ciento del beneficio a los accionistas.
Los fondos recaudados permitieron a Evergrande pagar sus 110.000 millones de deuda perpetua y mejoraron enormemente la estructura de activos. Por lo tanto, tenía una mejor oportunidad de cerrar el trato con la zona económica especial de Shenzhen.
Al mismo tiempo, hay una cláusula de reembolso en el acuerdo de financiación con los inversores estratégicos: si el acuerdo de Evergrande con la zona económica especial de Shenzhen fracasa y no puede cotizar en bolsa, Evergrande deberá reembolsar todos los fondos, incluidos el capital y los intereses, antes del 31 de enero de 2021.
La epidemia de COVID-19 en 2020 dio un gran golpe a la economía china, incluyendo la industria inmobiliaria. Desde principios de este año, el precio de las acciones de Evergrande en la Bolsa de Valores de Hong Kong ha caído más de un 30 por ciento, de 22,20 dólares HK a principios de año a 15,22 dólares HK el 24 de septiembre. En el primer semestre de 2020, el beneficio neto de Evergrande se redujo en un 50 por ciento con respecto al mismo período del año pasado.
En julio, un promotor de villas de lujo con sede en Fujian, ‘Grupo Tahoe’, no pagó una fianza de 1.500 millones de yuanes (214 millones de dólares estadounidenses). El impago pone de relieve la creciente tensión financiera en el sector, ya cargado de deudas, afectado por la ralentización de la economía. El gobierno chino prestó mucha atención a la intensificación de los riesgos financieros debido a la epidemia. El 16 de agosto, Guo Shuqing, presidente del regulador bancario del país, la Comisión Reguladora Bancaria de China (CBRC), escribió un artículo sobre Qiushi, la publicación insignia del Partido Comunista Chino, en el que decía: “La burbuja inmobiliaria es el mayor ‘rinoceronte gris’ que amenaza la seguridad financiera”.
Para contener la desaceleración, es necesario inyectar más dinero en la economía. No es de extrañar que el índice de apalancamiento general aumente y que las deudas incobrables aumenten sustancialmente. Para evitar el fuerte aumento de las deudas incobrables, el gobierno comenzó a utilizar un enfoque de mano dura para restringir el nivel de deuda de la industria inmobiliaria.
El 20 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural y el Banco Popular de China impulsaron conjuntamente una nueva política, conocida como “las tres líneas rojas”, que establecía límites máximos para los coeficientes de deuda a efectivo, deuda a activos y ratios de deuda a capital social. El límite para la relación deuda-activo se fijará en el 70 por ciento, para la relación deuda-neta y capital social se fijará en el 100 por ciento y el límite entre pasivos a corto plazo y efectivo también se fijará en el 100 por ciento.
La nueva política limitará estrictamente la escala de deudas con intereses de las empresas inmobiliarias. El limite para la tasa de crecimiento de la deuda se establece en el 15 por ciento y si se cruza alguna de las tres líneas rojas, el limite para el crecimiento de la deuda se reducirá en un 5 por ciento. En otras palabras, si no se viola ninguna de las líneas rojas, se permite que la deuda que devenga intereses de una compañía inmobiliaria aumente hasta un 15 por ciento; si se cruzan las tres, no se permite que la deuda que devenga intereses aumente; es decir, no se permite pedir más préstamos. La nueva política fue establecida para ser implementada en su totalidad el 1 de enero de 2021.
Para aquellas empresas inmobiliarias profundamente endeudadas, esto no podría ser peor. En el pasado, estuvieron pidiendo préstamos y creando nuevas deudas para pagar las existentes. Ahora el problema de liquidez de caja se ha convertido en la crisis inmediata. ¿Cuántas líneas rojas ha cruzado Evergrande? Lástima que haya atravesado las tres. En 2019, Evergrande era el promotor inmobiliario más endeudado del país, con unos 835.500 millones de yuanes (124.000 millones de dólares) en préstamos, con una relación deuda-activo del 83 por ciento, una relación deuda neta-capital del 159,3 por ciento, y una relación de pasivos a corto plazo del 166 por ciento.
A partir de septiembre, 12 empresas inmobiliarias, incluyendo Evergrande, fueron obligadas a participar en un programa piloto. Antes del 15 de cada mes, cada empresa debe presentar una tabla a la autoridad supervisora, informando una lista de los principales indicadores financieros.
El 24 de agosto, Evergrande presentó un informe al gobierno provincial de Guangdong en el que solicitaba ayuda para facilitar un acuerdo de cotización por la puerta trasera con la zona económica especial de Shenzhen, de modo que pudiera emitir acciones A para obtener más capital y mejorar sus coeficientes de deuda, evitar el reembolso de los 130.000 millones de yuanes de los inversores estratégicos y evitar que su situación financiera se deteriorara. Sin embargo, no ha habido noticias desde entonces sobre el acuerdo de reestructuración con Shenzhen SEZ. Por el contrario, el 20 de septiembre, Shenzhen SEZ emitió un anuncio que decía: “debido a que la mayor reestructuración de activos implica la reforma de las empresas estatales de Shenzhen, la estructura de la transacción es más complicada. Este es un asunto importante y sin precedentes; el plan de reestructuración necesita más comunicación y estudio”. ¿Qué significa esto? Si uno entiende el estilo chino del discurso burocrático, significa que el trato está muerto.
Evergrande se enfrentaba a una crisis inmediata de falta de liquidez disponible para pagar la deuda de 130.000 millones de yuanes más intereses. Bajo la presión de las tres líneas rojas, ni siquiera puede pedir prestado un centavo.
Esta fue la razón detrás de la circulación de la carta en Internet, que en realidad estaba presionando al gobierno para rescatar a Evergrande.
Demasiado grande para fallar
La crisis fue real. Si no se hacía nada, como se menciona en el informe de Evergrande al gobierno provincial de Guangdong, una crisis social sería inminente. Como una de las principales empresas inmobiliarias del país, Evergrande tiene 140.000 empleados propios y puede impactar en millones de puestos de trabajo de empresas a lo largo de la cadena de suministro. 2,04 millones de compradores de viviendas han comprado 617.000 casas comerciales sin terminar y sin entregar. También hay una crisis financiera. Al 30 de junio de 2020, la deuda total de la empresa ascendía a 835.500 millones de yuanes, incluidos 232.300 millones de yuanes de 128 bancos, 368.400 millones de yuanes de 121 instituciones financieras no bancarias, 49.600 millones de yuanes en bonos corporativos y 185.200 millones de yuanes en bonos extraterritoriales. El incumplimiento de cualquiera de esas deudas puede desencadenar un efecto dominó y provocar más incumplimientos y quiebras.
Tras unos días turbulentos durante los cuales los bancos, tenedores de bonos y altos funcionarios del gobierno se alarmaron cada vez más por la salud financiera de Evergrande, el 29 de septiembre, Evergrande llegó a un acuerdo con un grupo de inversores estratégicos para evitar los reembolsos. Los inversores que tenían participaciones en el capital social por valor de unos 86.300 millones de yuanes acordaron conservar sus acciones y no exigir a la empresa que las compre. Ese grupo representa la mayoría de los 130.000 mil millones de yuanes en acciones que poseen los inversores estratégicos en su unidad inmobiliaria de Hengda. Evergrande dijo que está en conversaciones con el resto de los inversores en acuerdos similares. El promotor ya ha terminado las negociaciones con los inversores que tienen 15.500 millones de yuanes en acciones, que están buscando más aprobaciones. Las conversaciones con los titulares de los restantes 28.200 millones de yuanes están en curso. Muchos de estos inversores son proveedores de Evergrande.
Los medios de comunicación informaron de que el acuerdo se alcanzó bajo la presión de los reguladores chinos. El gabinete chino y su comité de estabilidad financiera, presidido por el viceprimer ministro Liu He, han discutido los riesgos que plantea Evergrande sin tomar ninguna decisión sobre si intervenir o no.
El 30 de septiembre, en la Bolsa de Hong Kong, el precio de las acciones de Evergrande (SEHK: 3333) subió casi un 15 por ciento, y el de China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd (SEHK: 708) subió un 5,26 por ciento.
Aunque no se mencionó nada sobre la participación del gobierno en el anuncio de Evergrande sobre el acuerdo del 29 de septiembre, es muy probable que las autoridades locales e incluso centrales hayan mediado en el acuerdo. Cuando los inversores estratégicos financiaron Evergrande en 2016 y 2017, con acciones sustanciales prometidas por Evergrande, esperaban un enorme beneficio si la cotización por la puerta trasera a través de Shenzhen SEZ era un éxito. Normalmente, cuando se produce un evento de este tipo, el precio de las acciones aumenta significativamente e incluso se multiplica. Ahora que la cotización de las acciones ha fracasado, por lo menos deberían exigir la devolución del capital y los intereses a Evergrande y hacer una salida limpia. Desde la perspectiva de cada inversor, no fue prudente llegar a tal acuerdo con Evergrande. Dejar el dinero en Evergrande no fue porque quisieran rescatar a Evergrande, sino porque se les dijo que lo hicieran.
El incumplimiento de Evergrande de la deuda de 130.000 millones de yuanes sería lo último que el gobierno chino, o al menos el gobierno provincial de Guangdong, quisiera ver. Los inversores eligieron cooperar con las autoridades ya que no podían permitirse ofender al gobierno cuando hacían negocios en China.
En 2019, un inversor, Anxin Trust & Investment Co., Ltd, ya estaba en proceso de reestructuración después de que no reembolsara 2.800 millones de yuanes a los inversores en un plan de fideicomiso seguido de una cascada de incumplimientos posteriores. Anxin definitivamente quería recuperar su dinero, pero también necesita la intervención del gobierno para resolver su propio problema.
El trato del 29 de septiembre le dio a Evergrande algo de tiempo, pero apenas resolvió el problema. Según su informe de mediados de año, de su deuda de 835.500 millones de yuanes al 30 de junio, el 47,3 por ciento vencerá dentro de un año. Bajo la presión de las “tres líneas rojas”, Evergrande ya no puede pedir prestado y crear una nueva deuda para pagar las antiguas. Con el fracaso de un acuerdo de cotización de puerta trasera, las opciones para reducir su ratio de deuda son bastante limitadas.
Una nueva realidad
La historia de Evergrande no es una historia aislada. Si uno mira las cifras de fin de año de 2019, entre los 50 principales promotores inmobiliarios del país, 15 violaron las tres líneas rojas, 5 cruzaron dos y 16 cruzaron una. En otras palabras, 36 de las 50 principales empresas tienen un problema de deuda lo suficientemente grave como para que el regulador tenga que poner freno a su potencial de endeudamiento. La crisis de Evergrande hoy, puede ser la crisis de cualquiera de ellas mañana. En el pasado, estas empresas han estado en su mayoría ampliando la escala de los préstamos de los bancos y las instituciones financieras.
Durante muchos años, el auge inmobiliario en China ha tenido que ver más con las expectativas de la gente que con el exceso de oferta de la demanda. La gente está comprando casas no porque necesiten un lugar para vivir, sino porque esperan que los precios de las viviendas sigan subiendo. En los buenos tiempos, era casi una verdad universal en China que una segunda casa en una ciudad de alto nivel más diez años equivale a un millonario. Mientras tanto, la política monetaria expansiva ha puesto a disposición mucho dinero barato para que Evergrande y muchos otros promotores puedan pedir prestado y crecer.
Las cosas son diferentes ahora. El artículo de Guo Shuqing del 16 de agosto señala un importante cambio de política hacia el sector. En el pasado, el gobierno era más receptivo a las oleadas de construcción de inmobiliarias debido a su papel fundamental en la economía china. A partir de hace un par de años, cuando la economía entró en un territorio de menor crecimiento, agravado por la guerra comercial entre EE. UU. y China, la otra cara de la moneda – el riesgo de un alto apalancamiento – ha estado recibiendo cada vez más atención. La epidemia de 2020 y el hostil entorno internacional debilitan aún más las perspectivas de la economía y las expectativas de la población. Es cierto que cada vez que las cosas iban mal, el gobierno imprimía dinero y estimulaba la economía con más bienes inmuebles y construcción de infraestructuras. Con la industria ya en un camino de alto riesgo, los responsables políticos tienen que andar con cuidado para lograr un equilibrio: permitir que el sector crezca, pero reducir al mismo tiempo el alto coeficiente de endeudamiento. En otras palabras, el dinero no inundará el negocio inmobiliario como antes.
La historia de Evergrande presenta la nueva realidad a la que se enfrenta la industria. Está empezando a sentirse en todo el sector. Bajo la presión de la deuda, algunas empresas ya han comenzado a reducir los precios para aumentar las ventas. Aunque todavía es demasiado pronto para saber si esas empresas se las arreglarán y sobrevivirán y cómo, pero una cosa es segura: el viejo sistema ya no funcionará.
Este artículo fue publicado originalmente en Chinascope el 5 de noviembre de 2020.
